Сколько стоит ОАО «Предприятия Киева»?
| 05/09/08 | |
Официально. В неофициальных комментариях экспертов этих агентств звучат другие цифры, иной раз в десятки раз превышающие результаты «академической» оценки. Мировые аналитики не скрывают, что столь огромная погрешность вызвана вопиющей непрозрачностью вокруг прав собственности отечественных предприятий. Отсюда низкие кредитные рейтинги Украины.
Отсюда на самом деле и исходят проблемы с мизерностью зарубежных инвестиций в Украину
ДО НЕДАВНЕГО времени искусственное занижение стоимости активов украинских предприятий было выгодно отечественным олигархам. Ведь главный интерес украинских владельцев «заводов-пароходов» заключался и заключается в приобретении активов подешевле. Предприятия специально оценивали исключительно по балансовой, а не рыночной стоимости. Более того, даже балансовую стоимость всячески занижали.
Впрочем «прихватизированное» рано или поздно надо перепродать. И, конечно же, с наибольшей выгодой для себя. В итоге срабатывает мина, заложенная своими же руками во времена «первичного накопления». Ведь для получения справедливой цены необходимо «засветить» родные «серые» схемы овладения активом. В противном случае инвесторы из цивилизованных западных рынков высокой цены не поймут. И не понимают. Об этом свидетельствует уровень все тех же иностранных инвестиций.
Как ни странно, в масштабах государства недооценка активов принесла пользу. Самые привлекательные отрасли остались в руках отечественных бизнесменов. За исключением разве что политической продажи «Криворожстали». Что уменьшает риски зависимости от других государств. Или уменьшало до момента, когда российский капитал незаметно тоже стал иностранным. Ведь в отличие от правильных капиталистов Запада российские олигархи охотно верят на слово и готовы платить реальную рыночную стоимость за «сырой» актив. Более того, соглашаются на специфические условия расчетов, направленные на минимизацию налогов.
Яркий пример — подготовка к продаже столичного муниципального холдинга «Киевгорстрой».
Учитывая сложившуюся практику «серой» продажи подобных объектов, «k:» решили сами подсчитать, сколько же на самом деле стоит крупнейшая строительная компания страны.
Недавно была озвучена официальная цифра — 3,69 млрд. грн. Именно во столько оцениваются активы компании. При этом есть два прямо противоположных мнения — в мэрии считают, что и это много, а независимые эксперты утверждают, что компанию хотят реализовать за бесценок.
Результаты оценки ХК «Киевгорстрой» были оглашены на собрании акционеров 28 июня. Сразу же после этого чиновники Киевгоргосадминистрации принялись комментировать будущую приватизацию компании. Причем все пояснения были на удивление схожими и базировались на двух постулатах: во-первых, продажа коммунальных активов будет прозрачной, во-вторых, цена «Киевгорстроя» и так завышена, что исключает всякую возможность продажи коммунального имущества города за бесценок (городской общине принадлежит 80% акций строительной компании). Многочисленные сообщения на сей счет, доносящиеся из стен киевской мэрии, стали ответом на высказывания независимых экспертов, по мнению которых стоимость холдинга существенно занижена. Причин для такого вывода у аналитиков оказалось предостаточно. Их смутила не только озвученная сумма, но и сама процедура проведенной оценки.
Конкурс по отбору оценщика «Киевгорстроя» должен был состояться еще 16 августа прошлого года. Однако, по словам председателя набсовета ХК, начальника Главного управления коммунальной собственности Анатолия Чуба, этого так и не случилось.
Учитывая мировой финансовый и ипотечный кризисы, стоимость публичных строительных компаний с начала года существенно подупала. Так, на конец весны стоимость акций ТММ, котирующихся на IPO, составила $15,34, что соответствует рыночной капитализации компании на уровне $794,6 млн. Тем не менее, проводя аналогии, даже в этих условиях «Киевгорстрой» стоит не менее $5 млрд., но уж никак не озвученные 3,69 млрд. грн. Справедливости ради стоит сказать, что профессиональные оценщики, ссылаясь все на тот же финансовый кризис, говорят, что для объективной оценки один лишь метод аналогии не подходит. И, чтобы установить рыночную цену компании, следует воспользоваться и иными методами. По словам председателя совета Украинского общества оценщиков Владимира Шелаева, при аудите строительной организации ключевыми являются затратный и доходный методы: первый подразумевает подсчет стоимости земли, зданий и техники, принадлежащей ей. Если же речь идет о строительном холдинге, должна учитываться и стоимость входящих в него структур. Даже если исходить из официальной финансовой отчетности «Киевгорстроя», цифра тоже получится немалой. По состоянию на 2007 год его активы составляли $880 млн. Если снова провести аналогии с ТММ, активы которой почти в два раза меньше ($452,1 млн.), то даже без учета оценки компании с точки зрения работающего бизнеса «Киевгорстрой» не может стоить менее $1 млрд.
Теперь посмотрим, какие результаты дает применение так называемого доходного метода оценки. Тут надо учитывать не только финансовые показатели ХК, но и входящих в его состав предприятий, являющихся, выражаясь языком оценщиков, денежными генерирующими единицами. Так, общий консолидированный объем работ «Киевгорстроя» и его предприятий в 2007 году должен был достигнуть 4,95 млрд. грн. Применяя ставку капитализации, стоимость компании оценивается не менее чем в тот же $1 млрд. Если же отталкиваться опять же от аналогий, то в 2007 году доход двух крупнейших публичных строительных организаций Украины, акции которых котируются на западном фондовом рынке — ТММ и «XXI Век», — составил соответственно $60,8 млн. и $20 млн.
Сравнивая с консолидированными финрезультатами «Киевгорстроя» и даже с личным итогом работы холдинга в 2007 году без учета принадлежащих ему пакетов акций в десятке предприятий (без этого валовой доход ХК в прошлом году составил 1,077 млрд. грн.), стоимость холдинга должна в разы превышать стоимость вышеупомянутых частных компаний.
Аналитики группы компаний «ТЕКТ», акционера холдинга «Киевгорстрой» определили стоимость активов холдинга в $1,7–2,8 млрд.
«Цифра зависит от методики проведения расчетов, — говорит руководитель аналитического отдела «ТЕКТа» Роман Гриб. В мировой практике оценки активов существуют три методики, применимые к украинской практике: по совокупной стоимости активов предприятий, входящих в объект, по совокупной выручке и объемам выполненных работ и по методу аналогов».
«Относительно просто, — считает Роман Гриб, — оценить объект по совокупной выручке. Она составляет где-то 1 млрд. и почти 708 миллионов долларов на 2007 год. Соответственно оценочная стоимость активов никак не меньше 1,7 млрд. у.е. Но если учитывать, что динамика роста продаж в следующем году сохранится на уровне нынешних 40%, справедливая цена «Киевгорстроя» может вырасти до $2,39 млрд.».
И все же наиболее точной аналитики «ТЕКТа» считают методику аналогов.
Ориентиром-аналогом для оценки «Киевгорстроя» могут быть та же украинская строительная компания ТММ, а также российские ПИК и РБИ. Эти компании отличаются высокой рыночной капитализацией и сопоставимы по объемам строительства с холдингом. Известно, что рыночная капитализация наиболее приближенной по объемам строительства российской компании РБИ составляет 1 млрд. 200 млн. у.е. Но в отличие от 50-процентной доли рынка «Киевгорстроя» российская компания владеет лишь 15%. Ниже у российского аналога и средняя стоимость продаж квадратного метра, а соответственно и доходность. Кроме того, у «Киевгорстроя» куда более оптимистичные цифры заключенных контрактов. Если учесть все эти показатели, утверждают аналитики «ТЕКТа», оценочная стоимость активов ХК «Киевгорстрой» достигает $2 млрд. 84 млн.
Исходя из изложенного, как видно, киевские власти сейчас пытаются делать хорошую мину при плохой игре, всячески давая понять, что официально оглашенная стоимость «Киевгорстроя» удовлетворительна. В мэрии рассчитывают на то, что не сведущую в тонкостях оценки общественность впечатлит озвученная миллиардная (в гривнях) сумма и у наблюдателей исчезнут всяческие подозрения даже в самой возможности махинаций с коммунальным имуществом. Однако все затеянное мэрией шито белыми нитками: все предшествующие продаже события явно свидетельствуют, что строительный гигант достанется человеку, близкому к городским властям, а тот, в свою очередь, может потом продать компанию стратегическому инвестору по совсем другой цене.
АЛЕКСАНДР БОЯРИН
Источник: Комментарии
