Украину ожидает волна исков по возвращению незаконно отчужденной земли в госсобственность?
| 17/08/10 | |
Еще в 2008 году Государственный комитет по земельным ресурсам оценил теневой рынок земли в 800 млрд. грн.
В государственной собственности на тот момент находилось 49% земельных ресурсов, остальные были приватизированы. На сегодняшний день государство владеет уже 41% земель, при этом основания для продажи стратегического актива в большинстве случаев были самыми туманными. Не удивительно, что новая власть начала масштабные проверки законности продаж земельных участков и хочет предоставить Госкомзему право обращаться в суд в интересах страны. До 1 сентября главное земельное ведомство вместе с Минюстом должны проверить все судебные решения об отчуждении госземель и обратиться в Верховный суд за разъяснениями.
В связи с этим эксперты земельного рынка прогнозируют, что страну в ближайшее время ожидает волна исков по проданным землям госсобственности. Впрочем, о перспективности таких судебных разбирательств, по мнению многих юристов, однозначно судить нельзя — слишком много коллизий правового характера ожидает Фемиду при разборе "земельных завалов".
Сокровище нации
Земля является едва ли не самым ценным активом нашей державы. Еще в 2006 году Госкомзем оценил совокупную стоимость плодороднейших украинских угодий более чем в 300 трлн. грн. Для сравнения — в то же время кадастровая стоимость всех земель России, по оценкам "Роснедвижимости", составляла 23,6 трлн. руб. (около 7 трлн. грн.). Безусловно, кризис внес коррективы: сегодня цена на землю упала без малого в два раза. Однако это означает только одно — для людей с деньгами скупать кусочки Украины сейчас самое время, особенно с целью перепродажи. И государственные земли здесь — едва ли не самые лакомые как для спекулянтов, так и для потенциальных или реальных отечественных латифундистов.
Длительное время в нашей стране отсутствовала нормативная база, регламентирующая порядок продажи государственной и коммунальной земли. Только в 2005 году в Закон Украины "О приватизации государственного имущества" были внесены изменения, согласно которым к объектам государственной собственности, подлежащим приватизации, отнесены земельные участки, где расположены объекты, подлежащие приватизации, но не был прописан порядок их продажи, передает ibud.ua. В связи с этим в 2006-м, а позднее и в 2007 году Кабмин своими постановлениями утверждает порядок такой продажи в виде проведения аукционов. Кстати, первый аукцион — по продаже здания бывшего общежития вместе с земельным участком — состоялся только в ноябре 2007 года.
Однако торги государственными и коммунальными землями — давний камень преткновения для тех, кто стремится получить такой ликвидный актив, как украинские наделы. Уже в 2008 году началась настоящая эпопея с принятием и отменой порядка проведения земельных аукционов: его приостанавливали два указа президента Украины, а окончательно ликвидировало только решение Конституционного суда. Посему при отсутствии правительственного порядка землю потихоньку продавали по "порядкам", разработанным местными органами власти…
Проданная целина
Новая власть обоснованно решила "разгрести" вышеописанный беспредел и поручила Минэкономики, Минфину и Госкомзему до 1 октября разработать проект Закона "Об управлении землями государственной собственности". Также было поручено определить ведомственные земельные участки, которые не используются по целевому предназначению, и подготовить их к продаже с аукциона. Однако, перефразировав кота Матроскина, чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала вернуть проданное ранее нужное. А продано немало: только Минобороны, по данным Госкомзема, незаконно "расстарался" на участках площадью свыше 30 тыс. га.
21 июня Кабмин издал постановление о создании в системе Госкомзема нового правительственного органа — Государственной инспекции по контролю за использованием и охраной земель, пишет киевский телеграф . А 23 июня Президент Украины распорядился сформировать межведомственную рабочую группу по анализу состояния соблюдения законодательства в сфере земельных отношений. Группа в составе 18 человек приступила к комплексной проверке в регионах Украины 12 июля: в первую очередь, законность выделения земли проверяют там, где она имеет высокую коммерческую ценность, — в Крыму, Севастополе, Одессе, Киеве, а также на Киевщине, Черкасщине, в Закарпатье.
Как говорится, процесс пошел, и на сегодняшний день уже есть определенные результаты. По предварительным данным, озвученным в СМИ, только в столице СБУ обнаружила масштабные подчистки в электронном кадастре, посредством которых было неправомерно роздано более 30 тыс. га земли, передает ibud.ua. Идет проверка законности выделения участков на ЮБК: уже обжалована в суде приватизация акватории Керченского пролива, а в Севастополе сотрудники СБУ раскрыли аферу с государственной землей на 64 млн. грн. При этом участок площадью 12 га "с видом на Севастопольскую бухту и Приморский бульвар, близостью к пляжам, рекреационным зонам и памятникам истории" предлагался потенциальным инвесторам за $10–11 млн.
На лоскутном одеяле
Ожидается, что работа межведомственной группы продлится до 1 сентября. До этого времени Госкомзем и Минюст должны разработать нормативную базу для возврата государству незаконно отобранных участков через судебные механизмы, и уже в начале осени ведомства обратятся в Верховный суд Украины для обобщения судебной практики и представления разъяснений по вопросам применения законодательства при рассмотрении дел данной категории. Так что волна исков будет. Другое дело — слишком очевидны юридические коллизии их рассмотрения.
"Заявления Госкомзема и Минюста относительно проверки законности отчуждения земель государственной собственности должны вызвать определенные опасения у собственников таких земель за свои активы, — не отрицает старший юрист юридической компании Jurimex Александр Шишканов. — Ведь приобретая землю в условиях ненадлежащего урегулирования земельных отношений, многие из них, если не все, при содействии органов власти шли на значительные нарушения закона. Процедуры выделения земель государственной собственности, а также изменения их целевого назначения прописаны недостаточно четко и допускают неоднозначное толкование, что и используется чиновниками всех уровней при взимании поборов с заявителей.
Кроме того, с 2008 года земли государственной и коммунальной собственности и права на них могут быть проданы исключительно путем проведения земельных торгов. Однако порядок проведения таких торгов, а также лицензионные условия осуществления деятельности по проведению земельных торгов не утверждены и сегодня. Отсутствие правовых механизмов проведения земельных торгов побуждало участников рынка искать полулегальные варианты обхода указанного ограничения при оформлении прав на землю, а также вызывало рост коррупции в рядах чиновников и непоступление значительных средств в бюджеты. Именно в этот период потенциальные землепользователи при оформлении прав на землю стали прибегать к судебным решениям и к таким экзотическим терминам, как эмфитевзис или суперфиций".
Исходя из сказанного, можно однозначно говорить, что при тщательной проверке подавляющего большинства случаев отчуждения земли можно выявить нарушения закона, которые в том числе могут быть основанием для признания недействительными соответствующих сделок. Посему судебные разбирательства ожидают не только собственников бывшей госземли, но и тех, кто ее перекупил. Правда, по мнению Александра Шишканова, в случае перепродажи земельных участков, которые ранее были в государственной собственности, шансы изъять ее у новых (добросовестных) собственников резко уменьшаются, передает ibud.ua. Эксперт уточняет, что в таких случаях суд может принять решение о прекращении прав на землю и ее передачу в государственную собственность только в том случае, если истец — соответствующий орган государственной власти — докажет, что добросовестный собственник при покупке земли знал, что участок выбыл из государственной собственности с существенными нарушениями закона. Доказывание таких обстоятельств является достаточно проблематичным, что делает шансы на изъятие земельного участка у добросовестного приобретателя минимальными.
"Необходимо обратить внимание на некоторые последствия прекращения в судебном порядке права собственности на земельный участок, приобретенный у государства, — акцентирует господин Шишканов. — Согласно Гражданскому кодексу Украины, в случае признания договора недействительным применяется правило реституции. В соответствии с этим правилом стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке: то есть собственник возвращает землю, а государство — деньги. В данном случае неясно, из каких источников в условиях хронической нехватки средств государство собирается покрывать такую специфическую статью расходов при заявленном масштабе проверок".
Также эксперт утверждает, что практически невозможно отобрать у владельца участок, если тот застроен и собственник успел зарегистрировать право собственности на построенные здания и сооружения. Ведь недвижимость построена, и право собственности на нее зарегистрировано в установленном законом порядке. А действующее законодательство устанавливает, что право собственности на здания и сооружения (недвижимость) нераздельно с правами на землю. То есть даже в случае прекращения права собственности на землю собственник недвижимости не теряет права пользования соответствующим земельным участком, которое, впрочем, подлежит оформлению путем подписания договора аренды. При этом также должно применяться правило реституции — государство обязано вернуть стоимость земли, а собственник возвращает земельный участок, который все равно остается в его пользовании.
"В случае если собственник не закончил строительство и не зарегистрировал право собственности на здание или сооружение, государство при инициировании возврата участка в государственную собственность должно быть готово компенсировать стоимость не только земли, но и построек, — резюмирует юрист. — Впрочем, указанные выше обстоятельства ни в коей мере не могут быть гарантией для собственника земли или застройщика. Ведь общеизвестно, что земли государственной и коммунальной собственности выкупаются хотя и по рыночной, но, как правило, заниженной цене. При этом большие средства тратятся на преодоление коррупционных преград при оформлении земли, а эти суммы уж точно не возвращаются".
Джерело: domik.net
Антирейдерский союз предпринимателей Украины
Остановить рейдерство, обеспечить безопасность бизнеса
Национальный комитет защиты предпринимательства
Группа компаний Корпоративная безопасность
Защита собственности, поддержка предпринимательства
В государственной собственности на тот момент находилось 49% земельных ресурсов, остальные были приватизированы. На сегодняшний день государство владеет уже 41% земель, при этом основания для продажи стратегического актива в большинстве случаев были самыми туманными. Не удивительно, что новая власть начала масштабные проверки законности продаж земельных участков и хочет предоставить Госкомзему право обращаться в суд в интересах страны. До 1 сентября главное земельное ведомство вместе с Минюстом должны проверить все судебные решения об отчуждении госземель и обратиться в Верховный суд за разъяснениями.
В связи с этим эксперты земельного рынка прогнозируют, что страну в ближайшее время ожидает волна исков по проданным землям госсобственности. Впрочем, о перспективности таких судебных разбирательств, по мнению многих юристов, однозначно судить нельзя — слишком много коллизий правового характера ожидает Фемиду при разборе "земельных завалов".
Сокровище нации
Земля является едва ли не самым ценным активом нашей державы. Еще в 2006 году Госкомзем оценил совокупную стоимость плодороднейших украинских угодий более чем в 300 трлн. грн. Для сравнения — в то же время кадастровая стоимость всех земель России, по оценкам "Роснедвижимости", составляла 23,6 трлн. руб. (около 7 трлн. грн.). Безусловно, кризис внес коррективы: сегодня цена на землю упала без малого в два раза. Однако это означает только одно — для людей с деньгами скупать кусочки Украины сейчас самое время, особенно с целью перепродажи. И государственные земли здесь — едва ли не самые лакомые как для спекулянтов, так и для потенциальных или реальных отечественных латифундистов.
Длительное время в нашей стране отсутствовала нормативная база, регламентирующая порядок продажи государственной и коммунальной земли. Только в 2005 году в Закон Украины "О приватизации государственного имущества" были внесены изменения, согласно которым к объектам государственной собственности, подлежащим приватизации, отнесены земельные участки, где расположены объекты, подлежащие приватизации, но не был прописан порядок их продажи, передает ibud.ua. В связи с этим в 2006-м, а позднее и в 2007 году Кабмин своими постановлениями утверждает порядок такой продажи в виде проведения аукционов. Кстати, первый аукцион — по продаже здания бывшего общежития вместе с земельным участком — состоялся только в ноябре 2007 года.
Однако торги государственными и коммунальными землями — давний камень преткновения для тех, кто стремится получить такой ликвидный актив, как украинские наделы. Уже в 2008 году началась настоящая эпопея с принятием и отменой порядка проведения земельных аукционов: его приостанавливали два указа президента Украины, а окончательно ликвидировало только решение Конституционного суда. Посему при отсутствии правительственного порядка землю потихоньку продавали по "порядкам", разработанным местными органами власти…
Проданная целина
Новая власть обоснованно решила "разгрести" вышеописанный беспредел и поручила Минэкономики, Минфину и Госкомзему до 1 октября разработать проект Закона "Об управлении землями государственной собственности". Также было поручено определить ведомственные земельные участки, которые не используются по целевому предназначению, и подготовить их к продаже с аукциона. Однако, перефразировав кота Матроскина, чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала вернуть проданное ранее нужное. А продано немало: только Минобороны, по данным Госкомзема, незаконно "расстарался" на участках площадью свыше 30 тыс. га.
21 июня Кабмин издал постановление о создании в системе Госкомзема нового правительственного органа — Государственной инспекции по контролю за использованием и охраной земель, пишет киевский телеграф . А 23 июня Президент Украины распорядился сформировать межведомственную рабочую группу по анализу состояния соблюдения законодательства в сфере земельных отношений. Группа в составе 18 человек приступила к комплексной проверке в регионах Украины 12 июля: в первую очередь, законность выделения земли проверяют там, где она имеет высокую коммерческую ценность, — в Крыму, Севастополе, Одессе, Киеве, а также на Киевщине, Черкасщине, в Закарпатье.
Как говорится, процесс пошел, и на сегодняшний день уже есть определенные результаты. По предварительным данным, озвученным в СМИ, только в столице СБУ обнаружила масштабные подчистки в электронном кадастре, посредством которых было неправомерно роздано более 30 тыс. га земли, передает ibud.ua. Идет проверка законности выделения участков на ЮБК: уже обжалована в суде приватизация акватории Керченского пролива, а в Севастополе сотрудники СБУ раскрыли аферу с государственной землей на 64 млн. грн. При этом участок площадью 12 га "с видом на Севастопольскую бухту и Приморский бульвар, близостью к пляжам, рекреационным зонам и памятникам истории" предлагался потенциальным инвесторам за $10–11 млн.
На лоскутном одеяле
Ожидается, что работа межведомственной группы продлится до 1 сентября. До этого времени Госкомзем и Минюст должны разработать нормативную базу для возврата государству незаконно отобранных участков через судебные механизмы, и уже в начале осени ведомства обратятся в Верховный суд Украины для обобщения судебной практики и представления разъяснений по вопросам применения законодательства при рассмотрении дел данной категории. Так что волна исков будет. Другое дело — слишком очевидны юридические коллизии их рассмотрения.
"Заявления Госкомзема и Минюста относительно проверки законности отчуждения земель государственной собственности должны вызвать определенные опасения у собственников таких земель за свои активы, — не отрицает старший юрист юридической компании Jurimex Александр Шишканов. — Ведь приобретая землю в условиях ненадлежащего урегулирования земельных отношений, многие из них, если не все, при содействии органов власти шли на значительные нарушения закона. Процедуры выделения земель государственной собственности, а также изменения их целевого назначения прописаны недостаточно четко и допускают неоднозначное толкование, что и используется чиновниками всех уровней при взимании поборов с заявителей.
Кроме того, с 2008 года земли государственной и коммунальной собственности и права на них могут быть проданы исключительно путем проведения земельных торгов. Однако порядок проведения таких торгов, а также лицензионные условия осуществления деятельности по проведению земельных торгов не утверждены и сегодня. Отсутствие правовых механизмов проведения земельных торгов побуждало участников рынка искать полулегальные варианты обхода указанного ограничения при оформлении прав на землю, а также вызывало рост коррупции в рядах чиновников и непоступление значительных средств в бюджеты. Именно в этот период потенциальные землепользователи при оформлении прав на землю стали прибегать к судебным решениям и к таким экзотическим терминам, как эмфитевзис или суперфиций".
Исходя из сказанного, можно однозначно говорить, что при тщательной проверке подавляющего большинства случаев отчуждения земли можно выявить нарушения закона, которые в том числе могут быть основанием для признания недействительными соответствующих сделок. Посему судебные разбирательства ожидают не только собственников бывшей госземли, но и тех, кто ее перекупил. Правда, по мнению Александра Шишканова, в случае перепродажи земельных участков, которые ранее были в государственной собственности, шансы изъять ее у новых (добросовестных) собственников резко уменьшаются, передает ibud.ua. Эксперт уточняет, что в таких случаях суд может принять решение о прекращении прав на землю и ее передачу в государственную собственность только в том случае, если истец — соответствующий орган государственной власти — докажет, что добросовестный собственник при покупке земли знал, что участок выбыл из государственной собственности с существенными нарушениями закона. Доказывание таких обстоятельств является достаточно проблематичным, что делает шансы на изъятие земельного участка у добросовестного приобретателя минимальными.
"Необходимо обратить внимание на некоторые последствия прекращения в судебном порядке права собственности на земельный участок, приобретенный у государства, — акцентирует господин Шишканов. — Согласно Гражданскому кодексу Украины, в случае признания договора недействительным применяется правило реституции. В соответствии с этим правилом стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке: то есть собственник возвращает землю, а государство — деньги. В данном случае неясно, из каких источников в условиях хронической нехватки средств государство собирается покрывать такую специфическую статью расходов при заявленном масштабе проверок".
Также эксперт утверждает, что практически невозможно отобрать у владельца участок, если тот застроен и собственник успел зарегистрировать право собственности на построенные здания и сооружения. Ведь недвижимость построена, и право собственности на нее зарегистрировано в установленном законом порядке. А действующее законодательство устанавливает, что право собственности на здания и сооружения (недвижимость) нераздельно с правами на землю. То есть даже в случае прекращения права собственности на землю собственник недвижимости не теряет права пользования соответствующим земельным участком, которое, впрочем, подлежит оформлению путем подписания договора аренды. При этом также должно применяться правило реституции — государство обязано вернуть стоимость земли, а собственник возвращает земельный участок, который все равно остается в его пользовании.
"В случае если собственник не закончил строительство и не зарегистрировал право собственности на здание или сооружение, государство при инициировании возврата участка в государственную собственность должно быть готово компенсировать стоимость не только земли, но и построек, — резюмирует юрист. — Впрочем, указанные выше обстоятельства ни в коей мере не могут быть гарантией для собственника земли или застройщика. Ведь общеизвестно, что земли государственной и коммунальной собственности выкупаются хотя и по рыночной, но, как правило, заниженной цене. При этом большие средства тратятся на преодоление коррупционных преград при оформлении земли, а эти суммы уж точно не возвращаются".
Джерело: domik.net
Антирейдерский союз предпринимателей Украины
Остановить рейдерство, обеспечить безопасность бизнеса
Национальный комитет защиты предпринимательства
Группа компаний Корпоративная безопасность
Защита собственности, поддержка предпринимательства
